美國例法偏向于承租人

文 / 2014-10-31 16:32

租金:在美國,房東和承租人是否可自由協商租金?

除設有租金管制條例的四個州的社區外,通常可自由協商租金。這些包含于當地法律中的租金管制條例,有時被稱為租金穩定法或最高租金法規。

 

 

押金
51 個州中,24 個州對保證金不設法定限制。其余 27 個州的保證金限額從一個月的租金到 3 月的租金不等。所有州都規定須在承租人搬離后退還保證金。只要存在未支付的賬單和維修費用,即可從中扣除。

大多數州要求押金需存放于銀行賬戶中,并與房東的賬戶分開。關于是否應將利息同押金一起退還,各州之間存有差異。如果要求支付利息,即需使用銀行利率或聯邦基金利率。在一些州,房東可選擇將押金存放于特別利息賬戶或無利息賬戶中。如可選擇,大多數房東會選擇無利息賬戶。

對于房東退還保證金的期限要求,各州也不盡相同。阿拉巴馬州、田納西州、西弗吉尼亞州、威斯康星州和懷俄明州對保證金的退還不設法定期限。在大多數州,期限為一個月。亞利桑那州、夏威夷州、南達科他州、佛蒙特州和華盛頓州的期限最短,為 14 天。密西西比州的期限最長,為 45 天。肯塔基州的規定期限為 30 至 60 天,取決于房東是否扣減押金。紐約州未明確規定“合理時間”期限,通常約為一個月。

在美國,房東及承租人具有哪些權利,尤其是關于合同期限及收回租用房屋的權利?
主要有兩種租房協議,租賃協議和租用協議。除非合同另有規定,承租人須在合同期滿或給予特定通知后搬離租住房。拒絕續簽合同不需給予任何理由。

租用協議給承租人提供到期時自動短期(通常為 30 天)續租,除非承租人或房東(有時法律規定了應由哪一方給予通知)給予書面通知以終止協議,在這種情況下,承租人必須遷出。書面通知通常提前一個租賃期或一個月(如為按月租住)。房東也可變更協議條款,如提前書面通知(通常也為一個月)以變更租金金額(除當地租金管制條例禁止外)。

另一方面,書面租賃給予承租人在固定期限內占用租住房的權利 – 通常為 6 個月或 1 年,但也可更長 – 如若承租人繳納租金并遵守其他租賃條款。在租賃期內,除非承租人同意,房東不可調整租金或變更其他租賃條款。不同于租用協議,租賃期滿后通常不會自動續約,承租人即須遷出。合同通常對續約和所需的通知數量設有規定。

承租人經房東同意,在租賃到期后可按月租住,以租賃協議條款為準。

收回租用房屋程序在如何書寫和提交終止通知與收回租用房屋文件上各州有所不同,但基本原則相似。房東給予下列三個通知中的一個后,即可向法院提交未支付租金的概要說明以逐出承租人:

  • 交租或遷出通知:在承租人未支付租金時使用。給予承租人幾天時間(大多數州為三至五天)以支付租金或搬離租用房屋(“遷出”)。
  • 糾正或遷出通知:在違反租賃或租用協議條款或條件時給出,如違反“禁止飼養寵物”條款。通常承租人可用一段時間來就改正,或“糾正”違規行為。如承租人不糾正,則須搬離,否則將面臨驅逐訴訟。
  • 無條件遷出通知要求承租人搬離租用房屋,且沒有支付租金或糾正違反租賃或租用協議條款行為的機會。在大多數州,僅在承租人具有以下行為時可發出無條件遷出通知:多次違反重要的租賃或租用協議條款;在不只一種情況下拖欠租金(在某些州,法律定義了將租金到期后幾天仍未支付的行為視為拖欠);嚴重損害租用房屋;從事重大非法活動,如在該住所賣淫。

在美國,應謹慎處理收回租用房屋的流程。只有縣治安官、市司法官或警官才能真正執行法院命令的令狀以逐出承租人。被逐出的承租人甚至可以故意精神傷害起訴房東。在一些州,承租人可賠償損失,并仍在該住所租住。在承租人被逐出后,房東不得扣押其個人物品或家具。

美國法律系統的高效程度如何?
盡管美國以自由市場為導向,但美國的《不動產租賃法》通常更偏向于承租人。一般情況是,房東承擔更多的責任,而承租人擁有更大的權利。在法律無具體規定的情況下,法院通常更傾向于承租人。

例如,致使房東可能因大意而處于不利地位的法律包括《公平住房法修正案》(第 8 標題)中強有力的反歧視條款和其他州的法律規定。這些法律義務十分繁重,因此建議房東要求預期的承租人提交書面申請,填寫履歷和相關證明。為避免訴訟,最好的方法是房東書寫一份報告,列明從眾人中選擇此預期承租人的原因,如信用狀況,工作穩定。 美國住房和城市發展部是《公平住房法》的主要執行部門。

根據 1992 年《住房含鉛涂料危害防治法》,房東須告知承租人任何已知的含鉛涂料或危害。如房東未告知承租人,且承租人被診斷出鉛致傷害,房東可面臨 10,000 美元的罰款,及對承租人造成的損失給予 3 倍的賠償。如此租住房建成于 1978 年 1 月 1 日后,多數情況下不含鉛。

 

 

大多數房東與承租人的糾紛可通過住房法庭、調解委員會等進行仲裁。如果仲裁失敗,并涉及金錢,如退還保證金,案件可提交至小額索賠法院。在大多數州,小額索賠法院受理的金額范圍從 3,000 美元 至 7,500 美元不等。

收回租用房屋訴訟由當地法院受理。收回租用房屋程序相對非常迅速,預計將在幾周內解決。但是,如果承租人決定采取法律辯護,該程序將延長數周或數月。

法規
所有州都設有不動產租賃法令,有時在單一法律中并非所有條款都與承租人相關。《統一住宅租賃條例》由美國統一州法律委員會全國會議起草,并在所有州通過。在以下州部分或全部施行:

  • 阿拉斯加
  • 亞利桑那
  • 佛羅里達
  • 夏威夷
  • 愛荷華
  • 堪薩斯
  • 肯塔基
  • 蒙大拿
  • 內布拉斯加
  • 新墨西哥
  • 俄勒岡
  • 羅德島
  • 南卡羅來納
  • 田納西
  • 弗吉尼亞

大多數州和地方政府也遵循住宅租賃管理條例的反歧視條款。市及縣議會也通過了各自的法規。存在這樣的情況,州未對保證金設限,但市設有更為嚴格的法規。一般準則為地方議會不能違反州及聯邦法律,但在一般法未列明的情況下,地方議會可設立更為嚴格的法規。

簡史:美國《不動產租賃法》的近期變更
美國正逐步緩慢廢除租金管制。近年來,已有幾個城市結束租金管制,如馬薩諸塞州的波士頓和劍橋市。在實行租金管制的大多數社區,如紐約市,租金受管制物業僅占整個租賃市場的極小部分。困難戶加租幅度陳情條款也將租金管制或租金穩定的作用降至最低。

市場慣例:
經紀人通常向承租人收取首年租金的 15% 作為傭金。所有州都準許房東收取押金。半數州對保證金金額設限,一般不超過一個月或二個月的租金。紐約州為一個月的租金。押金退還的規定在每個州也不盡相同;通常為承租人搬離后 14 天至 30 天。租金通常按月提前支付。租金一般應在每月的第一日支付,但應按合同的規定日收取。須交付租金收據。

 

 

 


相關新聞


v
×
服務熱線:18666021428
体彩6场半全场