美國房產投資優勢-權威機構獨家發布

文 / 美國房產網 2014-10-31 16:39

近期美國房產投資揭起新的熱潮,美國房產網(www.pdxpao.live)房產投資專家對美國房產的投資優勢做了詳解。

不少有投資美國房產意向的客戶都會有這樣一個疑問,美國房產的確現在位于低谷。但是現在是否是投資的最佳時機還不能確定,未來是否會繼續下跌。投資美國房產的優勢與風險都在哪里?

在這里,我將以時下較為流行的SWOT分析法,對于美國房產投資做一個簡單的分析,也許通過我的分析,能夠解答一部分對美國房產有興趣的投資者的疑惑。

首先對SWOT究竟為何物稍作解釋:SWOT是一種戰略分析方法,通過對被分析對象的優勢、劣勢、機會和威脅等加以綜合評估與分析得出結論。

SWOT分別代表:Strengths(優勢)、Weaknesses(劣勢)、Opportunities(機會)、Threats(威脅)。

接下來我們通過SWOT具體來分析投資美國房產

S(優勢)---美國經濟世界第一、教育全球領先、市場機制健全、法律體系完善

許多客戶會希望我們能對美國與其他國家置業做一個簡單對比,其實其他國家諸如澳大利亞、加拿大等國與美國相比都沒有太大的可比性。

就經濟上而言,美國是世界經濟第一強國,無論是經濟總量亦或人均國民生產總值均位于世界前列。

教育全球領先:全世界排名前百的大學中,有半數均位于美國。而且美國所提供的大學教育是公認的最具有競爭力的。

市場機制健全:百年以上的市場經濟發展,使得美國建立了完善健全的市場機制。就房地產而言,與中國相比最大的不同就是一二級市場并重,其中二級市場更為活躍。這就保障了我們投資美國房產日后可以輕松出售。

法律體系完善:許多國人對于投資美國房產的最大的顧慮就是擔心自身權益被侵害而又難以控告。其實這種擔心大可不必,經過多年的發展美國的法律早已健全完善,所有您所會有的擔心都會有法律為您提供保障。同樣以購置房產為例,在美國購置房產首期房款都是打到產權公司的賬戶而非開發商賬戶。產權公司會監督合同執行,并對房屋產權做檢查,再最終確定交易之前,這筆錢都不會交給開發商。這就最大程度地保障了消費者的權益。

W(劣勢)--維護成本較高。美國的房子很便宜,可是買得起養不起啊!這是房展會上許多客人的想法。對于這些只聽了國內新聞與其他中介片面之言便妄下定論的投資者,我們也只能無奈地笑笑。的確,美國是要征收房產稅,但是房產稅的征收根據所在州的不同有所區分,而非許多其他中介所說的3%的中間位,這實際上是把房產稅的最高位當做中間位來說了。

以我們代理的加州房產為例,加州的房產稅在全美排在35位,在1.15%—1.75%之間。在全美來說是一個相對的低位,而為了抵消房產稅所帶來的負面影響,我們所為客戶推薦的房屋都是位于易于出租、回報比高的房型,足以抵消房產稅這一負面影響。在以后的博客中,我還會以我們具體房型的例子給大家做投資分析。

O(機遇)---房價處于歷史低谷,機會百年難遇

美國在二戰后發生過兩次重大的經濟危機,分別是70年代由石油危機引起的經濟滯漲以及在80年代末由于貿易逆差、伊朗沖突和貨幣貶值引發的第二次經濟危機。在這兩次危機中,美國房地產跌幅都很小:1979-1982年期間跌14%,1988-1995年跌6%。

而標普公司的數據顯示,截止到2010年末,以加州房產為例,已經累計跌幅達40%。今年一季度末,美國20個大城市房價指數已跌到2003年3月以來最低點。美國商務部數據顯示,美國今年2月,新屋銷售價格中位數(20.2萬美元)是2003年12月以來最低。分析表示,美國房價跌幅已堪比1929年經濟大蕭條。

讓我們看看上一次危機房價下跌后的表現如何,自1996年房價止跌后,美國房產市場迎來了黃金的十年,截止到2005年,平均上漲超過100%。而這僅僅是在6%的跌幅之后。在如今超過40%的跌幅后的美國房產會有怎樣的反彈,相信您心里會有一個大概的預估。

而對于一些投資者對于美國房產進一步下跌的疑慮,我們可以通過購房與租房成本對比來看。當買房的成本低于租房成本,房價顯然就很難下跌。德意志銀行的數據顯示:目前美國購房人僅用收入的9.8%來支付稅后房貸、房產稅和保險,比2007年房價泡沫最大的時候下降了17.2%,這是自1999年以來的最低值。在美國54個主要房地產市場中,有28個市場的支付房貸和其他主要費用的成本低于租房。

種種數據均表明,美國樓市即使不能“量價齊升”,也已處于底部。美國房產如今正處于U型底部,正是投資的最佳時機。

T(挑戰)---回報率相比其他地區尚不明朗

不少投資者之所以更傾向于投資澳洲、加拿大等地的房產是已經看到該地區的房產已經有了較高的升值。但是我們要看到與此同時,當地的房產市場已經有了虛高的跡象。部分華人聚居地區的房產甚至有了高達60%到一倍的升值。這在市場相對穩定健全的西方國家是很少見的現象。不少觀察家已經提醒民眾注意房產泡沫的存在。

許多精明的投資者都會運用杠桿原理或是OPM規則貸款來投資海外房產,在貸款置業的時候就不得不考慮匯率因素。由于澳幣與加元的持續走強,在每次換匯還貸時,投資者就不得不承擔由于外幣升值而帶來的還貸損失。而由于美元的相對穩定,波動不大,就使得客戶可以免于承擔這一部分風險。

至于升值因素的考慮,結合在機遇中所提到的目前美國房產正處于歷史低谷,在此時介入風險遠比已經呈現泡沫的澳洲與加拿大房產小很多,回報更是遠高于兩者。

正如巴菲特的名言所說,在別人恐懼時貪婪,在別人貪婪時恐懼。相對于澳洲、加拿大房產的不正常的虛高,美國房產的非正常低價才是投資的最佳選擇。

綜上所述,美國房產的S(優勢)與O(機遇)都是其他房產所不能比擬的,而所謂的W(劣勢)相對而言,在我們為您挑選的高出租回報比的房型面前,又變得微不足道了。至于T(挑戰),機遇總會伴隨著挑戰,成功者永遠不懼怕挑戰。

在此,美國房產網提醒大家在投資美國房產時一定要做好充分的功課,面對國內眾多海外房產機構一定要做好選擇。

 

本文由美國房產網(http://www.pdxpao.live)權威發布,轉載請保留


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