股神巴菲特對美國房產市場充滿信心

文 / 美國房產網 2016-08-17 16:09
美國房產網報道,在華盛頓政界、新聞界廣受歡迎的新聞簡報Playbook最近對股神巴菲特進行了專訪。巴菲特稱,他非常看好美國經濟,認為每年2%的經濟增長率對于美國而言是確已足夠。他還看多美國房地產市場,認為美國持續增長的人口最終會轉變為房屋需求,美國家庭由買轉租的趨勢(62%的房屋自有率為1967年來最低),特別有利于公寓市場。


 
自1776年美國成立以來已經過去了240年,當初只有兩百萬人口的荒蕪之地變成了美國如今的樣子,確實是嘆為觀止的成就。但是我們對經濟增長的期望現在可能變得有些不太現實。實際上,現在的一代人如果能夠保持2%的經濟增長率,就能每人增加19000美元的實際GDP(譯者注:剔除了價格變動影響的GDP,與名義GDP相對)。家庭實際GDP增量更大,假設每個家庭四口人,就是一代人凈增76000美元的實際GDP。所以按目前的基數即便每年增長2%,美國也將變得更加富裕強大。雖然不及我們以往高增長,但還是非常不錯的。
 
拿我所處的時代為例,我出生于1930年,至今美國人均GDP上升了6倍。但如今美國已經是世界最強的國家,如果再按照之前一代人增6倍的增速,結果是難以想象的。在世界歷史上還從未有過這樣的先例。而且未來我們還將面臨一系列挑戰,如能源和各類工業發展。但美國的偉大之處在于它學會了如何釋放人的潛力。
 
如何提升美國經濟
 
目前提升美國經濟的途徑只有兩條:持續創新和提高勞動生產率,這兩者在某些方面其實是一致的。如果細想一下,我們今天常用的很多東西在30年前其實都不存在,我們的進步其實很快。有時候,我在牙科診所的椅子上躺著會想:如果放到100年前,說不定現在我已是五花大綁,讓別人用威士忌給我治牙。而現在我可以輕松地躺在這里,盡情地做著美夢。所以任何可以提升人們體驗的事情,都算是創新,可以推動經濟增長。另一個重要的點是勞動生產率,100年前我家附近的農場每畝只能產30蒲式耳玉米,而現在同樣大小的面積可以產160蒲式耳。產量提升幅度之大讓人咋舌,而且同樣產出需要的勞動力數量也大幅減少。另外現在生產一輛汽車的時間也比50年前大幅縮短。這就是勞動生產率,人類進步的關鍵所在。
 
看好美國房產
 
我認為經濟危機以后房地產開始恢復的時間很晚,現在才剛剛開始,并展現出持續增長的勢頭。實際上美國房地產復蘇速度并沒有我預想的那么快。但整個房地產行業正在逐步走強,特別是去年趨勢更為明顯。目前我們的人口增長最終會轉變為房屋需求,但新的趨勢是租房的比例正在增長。目前僅有62%多一點的家庭的住房屬于自有(譯者注:這是美國自1967年以來的最低水平,近年呈逐年下降趨勢),所以現在的公寓(譯者注:北美的公寓apartment專門用來出租,用于出售的單元房為condo)開發非常火,這些經濟活動最終會反映在房產數據上。我們目前投資了很多相關領域,認為房產市場將繼續保持強勢。
 
看空報紙媒體
 
報紙媒體還會繼續走下坡路。多數報紙目前的網絡轉型并不成功,“觸網”并沒有帶來預想的收入。但有些全國大報,如《華爾街日報》和《紐約時報》不在此列。這么分不是說這些報紙前景無憂,而是為了將他們與地方小報加以區分。地方小報的衰落速度極快,即便經濟整體復蘇,發行量、廣告收入還是繼續下降,在經濟好的城市下降、在有問題的城市下降、在小鎮也下降。在一個人口不到兩萬人的小鎮,沒有當地電視臺,也沒有任何網站覆蓋當地新聞,就算在這樣的地方,地方報紙發行量還是月月降。發行量下降拉低了廣告收入。一開始的良性循環變成了現在的惡性循環。我本人還是很喜歡看報紙的,但我可能會成為全世界最后一個這樣的人。”
 
對金融危機“后遺癥”的看法
 
08年的金融危機,對于美國人而言留下了心理創傷,當時人們都嚇傻了。除了30年代大衰退外,美國從未經歷過如此規模的經濟危機,這些創傷至今仍歷歷在目。經濟危機以后,美國仍保持2%的經濟增長率,但人們卻悲觀地開始談論二次探底。實際上,平均來看美國經濟并不差。但有些人,當時過于樂觀沒有預見到08年經濟危機,但危機發生后卻改變了他們看待事物的態度。這也不奇怪,是人性。30年代大蕭條發生后,人們也是需要些時間才能從中恢復過來。他們擔心自己的貨幣基金、擔心自己的工作、擔心經濟是不是還會脫軌、擔心銀行,總之每日提心吊膽,這種沖擊不是短時間可以忘掉的。
 
美國勞動生產率
 
如果一個國家不提升勞動生產率,這個國家是沒有希望的。萬幸的是,美國有這樣的制度,鼓勵全世界許許多多最最聰明的人來到這里,碰撞出新的想法、開發出新的產品,不斷提升我們的勞動生產率,這也是我們不斷進步的根本原因。美國的制度非常適合提升勞動生產率。除了核武器的威脅之外,這一點可能美國永遠擺脫不掉,除了這一點,在當今美國出生的孩子,將是人類歷史上最幸運的一群人。


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